Ist der Indexmietvertrag befristet? Wir bieten Ihnen den kostenlosen Muster-Download
Ist der Indexmietvertrag befristet? Wir bieten Ihnen den kostenlosen Muster-DownloadDer Verbraucherpreisindex lag laut dem Statistischen Bundesamt Anfang 2014 um 1,2 % höher als noch im Vorjahr. Welche Konsequenzen entstehen dadurch für Mietverträge? Es bedeutet vor allem Erhöhungen der Miete.
Bei einem Indexmietvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter, dass sich die Miethöhe gemäß dem Preisindex für die Lebenshaltung, erhöht oder absenkt. Allgemein ist der Indexmietvertrag höchst umstritten.
Für Vermieter bietet der Indexmietvertrag eine gute Möglichkeit, die Miete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Mache warnen vor einem Abschluss dieses besonderen Vertrages, denn sie befürchten, dass die Miete in einer schlechten wirtschaftlichen Situation für den Mieter nicht mehr zu bestreiten sein könnte. Welche Kriterien der Indexmietvertrag beinhaltet, haben wir für Sie aufgegliedert und wir stellen Ihnen darüber hinaus auch einen kostenlosen Download zur Verfügung. So bieten wir beiden Seiten, Vermieter und Mieter eine gute und ausführliche Grundlage, um die Entscheidung für und wider den Vertrag, zu treffen.
Vorlage anfordern:
In unserem kostenlosen Indexmietvertrag sind alle wichtigen Details festgehalten, sodass Sie sich bei einem Download sicher sein können, den richtigen Vertrag in den Händen zu halten.
Welche Details stehen im Indexmietvertrag?
Die wesentlichen Details im Indexmietvertrag müssen vom Vermieter und Mieter betrachtet werden. Wichtig ist die gesetzliche Grundlage, auf der dieser spezielle Vertrag basiert, insbesondere bei den Besonderheiten und Wirksamkeitsvoraussetzungen.
Die Gesetzesgrundlage
Beim Indexmietvertrag bietet der § 557 b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches die entsprechende Grundlage. Hier steht folgendes geschrieben:
„ (1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“
Die Mietparteien können demnach vereinbaren, dass sich Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex richtet, welcher vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Mietpreisindex bezieht sich also ausschließlich auf den Verbraucherpreisindex. Der Mietvertrag würde unwirksam, wenn der Vermieter eine sonstige Klausel bezüglich möglicher Erhöhungen aufführen würde. Mit der Indexmiete soll lediglich der Geldwert der vertraglich vereinbarten Miete gesichert werden und keine außerplanmäßigen Erhöhungen zulassen. Eine Erhöhung erfolgt ausschließlich nach der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindex, bzw, die prozentuale Veränderung.
Was ist ein Verbraucherpreisindex?
Das Statistische Bundesamt gibt jährlich einen Verbraucherpreisindex für Deutschland aus, welcher sich auf die Preisentwicklung im Durchschnitt aller Dienstleistungen und Waren bezieht. Die jährliche Teuerung in Deutschland wird durch diese Preisvergleichsaufstellung abgebildet. Dieser Index ist in Deutschland ein fundierter Maßstab für die Beurteilung der Geldwertentwicklung.
Den aktuellen Verbraucherpreisindex können Mieter und Vermieter auf der Seite des Statistischen Bundesamtes nachlesen. Eine Aktualisierung erfolgt in regelmäßigen Zeitabständen. Es ist für den Vermieter hier entscheidend, ob der aktuelle Indexwert sich gegenüber dem alten Wert erhöht oder abgesenkt hat. Dann muss er den Indexwert beim Mietereinzug betrachten und nun den neuen Wert in Abzug bringen. Dieser Wert ergibt die Veränderung des Indexes, bzw. den prozentualen Wert, um den die Miete erhöht wird.
Wie wird die Indexmiete errechnet?
Die Veränderung des Indexes in Punkten = Der neue Indexwert – den alten Indexwert
Bezieht sich der Preisindex auf die Nettomiete?
Der Index richtet sich vorwiegend nach der Vertragsvereinbarung (kostenloser Download des Musters bei uns). Der Bezug richtet sich nach der Art der Miete, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbart hat, das heißt ob Bruttomiete oder Nettomiete. Dies steht in der Indexklausel des Mietvertrages geschrieben.
Sollte im Mietvertrag die Pauschalmiete beschrieben sein, kann eine Veränderung des Indexes bei Inklusiv- und Pauschalmieten in vollem Umfang umgelegt werden. Normalerweise bezieht sich eine Indexierung jedoch auf die Grundmiete oder Nettomiete.
Der Indexmietvertrag muss in jedem Fall nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich fixiert werden. Beide Vertragsparteien müssen den Vertrag persönlich unterzeichnen, denn mündliche Nebenabreden sind nicht gültig und bedürfen der Schriftform. Sowohl eine Absenkung, als auch ein Anstieg sind vom Verbraucherpreisindex abhängig.
Gibt es Besonderheiten?
Andere Mietpreiserhöhungen, wie die bereits erwähnt, sind weitestgehend ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur bei einer Steigerung des Indexes und nach Ablauf einer einjährigen Frist seit der letzten Anpassung, die Miete erhöhen. Eine andere Erhöhung ist unzulässig. Eine Ausnahme bildet eine Modernisierungsmaßnahme, welche nicht durch den Vermieter verschuldet wurde, sondern von Seiten einer Behörde angeordnet wird. Eine mögliche Erhöhung der Betriebskostenpauschale bleibt damit gemäß § 560 BGB unberührt. Es steht dem Vermieter und Mieter frei, einen unbefristeten Ausschluss einer Kündigung zu vereinbaren (siehe Muster-Indexmietvertrag). Es ist also denkbar, den Index-Mietvertrag mit einem befristeten oder unbefristeten Kündigungsrecht abzuschließen. Dabei bleibt natürlich das Recht auf eine außerordentliche Kündigung unberührt.
Wichtige Fakten in Kürze:
- Die Miete muss für die Dauer von mindestens einem Jahr unverändert bleiben
- Eine Mietpreiserhöhung darf nur bei einer Indexsteigerung durchgeführt werden
- Erhöhungen aufgrund von privater Modernisierungsmaßnahmen sind unzulässig
- Das Recht auf Kündigung kann für beide Seiten (Vermieter/Mieter) sowohl befristet, als auch unbefristet geschlossen werden.
Wie gut ist der Index-Mietvertrag in der Praxis umsetzbar?
Grundsätzlich gibt es ein Recht auf Anpassung gemäß des Verbraucherpreisindexes, welcher einer Erhöhung oder Absenkung der Miete nach sich zieht. Der Vermieter muss die Veränderung in eine prozentuale Veränderung umrechnen und dem Mieter schriftlich die entsprechende Anpassung ankündigen. Viele Vermieter empfinden diese Tatsache als aufwändig, aber auf der anderen Seite durchaus lohnenswert. Sicherlich kann man sagen, dass die Vorteile des Index-Mietvertrages ganz klar auf Seiten des Vermieters liegen, denn dieser bietet die vertraglich geregelte Möglichkeit der Mieterhöhung.