Durch den Abschluss eines Indexmietvertrages wird vereinbart, dass sich die Miete an den wirtschaftlichen Verhältnissen bezüglich der Lebenshaltungskosten bei privaten Haushalten anpasst. Die beiden Vertragsparteien vereinbaren schriftlich, ihre Miete vom Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte Deutschlands bestimmen zu lassen. Dies ist im § 557b BGB so beschrieben. Das Statistische Bundesamt ermittelt, ob und wenn ja in welchem Umfang, die Lebenshaltungskosten angestiegen oder gefallen sind. Grundsätzlich wäre also auch eine Senkung der Miete denkbar, jedoch in der Realität eher unwahrscheinlich.
Ein Indexmietvertrag kommt immer mehr in Mode, insbesondere in dicht besiedelten Städten wie etwa München oder Berlin. Verschiedene Mieterbunde warnen allerdings aktuell davor, solche Verträge blauäugig einzugehen. Die Preissteigerungen können nämlich de facto „doppelte“ Erhöhungen im Gegensatz zu einem handelsüblichen Mietvertrag zur Folge haben. Die Erklärung dazu ist die Tatsache, dass zum einen die ansteigenden Heizkosten in den Nebenkosten aufgefangen werden und zum anderen der Anstieg der Lebenshaltungsindex, von ansteigenden Preisen für Energie geprägt sind. Die aufgezeichnete Steigerung bei den Verbraucherpreisen liegt im Durchschnitt bei 2,1 %, hingegen der Anstieg der durchschnittlichen Kaltmiete bei nur 1,6 %. Der Trend wird noch durch die massiven Preissteigerungen von Strom, Heizkosten und Benzin angefeuert.
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Wie lange ist die Mindestlaufzeit?
Beim Abschluss eines Indexmietvertrages ist die Vereinbarung einer Mindestlaufzeit nicht vorgesehen. Die gesetzliche Regelung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch §557b festgesetzt und erlaubt sowohl einen befristeten, als auch unbefristeten Mietvertrag. Ehe die Mietrechtsreform im Jahr 2001 in Kraft trat, musste der Vertrag eine Mindestlaufzeit von Minimum 10 Jahren vereinbart werden. Auch eine Mietzeit auf Lebenszeit des Mieters war möglich.
Indexmiete
Wie hoch die Indexmiete ausfällt, ist in festen Beträgen auszuweisen und nicht in Prozent zu vereinbaren. In der Folge müssen auch die gegebenen Mieterhöhungen in festen Beträgen angegeben werden.
Erhöhung der Miete
Eine Erhöhung der Miete kann nur auf der Basis des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex durchgeführt werden. Damit sind andere Mieterhöhungen aus welchen Gründen auch immer, ausgeschlossen. Es gibt eine Ausnahme, denn im § 557 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches steht beschrieben, dass der Vermieter Baumaßnahmen in Form einer Modernisierungsumlage geltend machen darf, wenn er diese nicht verschuldet hat.
Mieterhöhungen sind nur dann zulässig, wenn ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung vergangen ist. Außerdem muss der Vermieter die sogenannte „Kappungsgrenze“ achten. Eine Erhöhung der Miete erfolgt nicht von selbst, sondern muss gegenüber dem Mieter vom Vermieter schriftlich angezeigt werden. Im Schreiben muss schlüssig aufgezeigt sein, wie hoch der alte und neue Preisindex in Prozent ist. Daraus errechnet sich dann der feste Betrag, den der Vermieter gegenüber dem Mieter schriftlich angibt.
Was versteht man unter der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 und 4 BGB?
Grundsätzlich muss der Vermieter vor einer Mieterhöhung die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat diese eingeführt, um den Mieter vor einer vermehrten Mieterhöhungsserie zu schützen.
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze liegt der § 558 Absatz 3 des BGB zu Grunde. Danach orientiert sich diese nicht an der letzten Miete, sondern an der Ausgangsmiete, die drei Jahre vor dem Erhöhungsverlagen lag.
Die Kappungsgrenze umfasst 20 %. Es besteht jedoch seit 2013 (Mietrechtreform) für einzelne Bundesländer die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf 15 % abzusenken. Besonders in Ballungszentren in denen Wohnraum rar ist, soll so ein regelrechtes Explodieren der Mietpreise verhindert werden. Davon sind beispielsweise Städte wie Hamburg, München und Berlin betroffen.
Wozu soll der Indexmietvertrag dienen?
In Zuge des Indexmietvertrages soll sicher sein, dass der Mieter nicht mehr als die ortübliche Vergleichsmiete zahlen muss. Eine ortübliche Vergleichsmiete limitiert also die maximale Höhe der Miete.
Die Vermieter profitieren davon, denn sie müssen keine detaillierte Begründung ihrer Mieterhöhung darlegen. Die Mietsteigerungen sind vertraglich festgelegt. Wenn diese sich im Rahmen der Kappungsgrenze bewegen, kann der Mieter faktisch nicht dagegen gerichtlich vorgehen.
Die Kündigung
Innerhalb des befristeten Indexmietvertrages kann ein Vermieter für die Dauer der vereinbarten Vertragslaufzeit nicht kündigen. Es steht ihm kein Kündigungsrecht zu. Wenn der Vertrag unbefristet geschlossen wurde, kann der Vermieter innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist begründet kündigen. Auf der anderen Seite kann ein Mieter einen befristeten Indexmietvertrag für die Dauer der Laufzeit auch nicht frühzeitig kündigen. Wenn der indexmietvertrag befristet ist, kann der Mieter auch unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dies kann er gemäß § 573c BGB ohne Angaben von Gründen tun.
Welche Unterschiede bestehen zwischen Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag?
Gemeinsam ist es im Staffelmietvertrag und im Indexmietvertrag von Anfang an festgeschrieben, dass es Mietanpassungen geben wird. Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Erhöhung nach dem Preisindex. Auch eine Absenkung ist denkbar.
Die Erhöhung der Miete darf nur einmal im Jahr und nicht automatisch stattfinden. Eine Mieterhöhung ist limitiert und wird nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sowie der Kappungsgrenze bemessen. Der Vermieter muss eine Erhöhung schriftlich ankündigen. Es gibt im Indexmietvertrag nicht wie beim Staffelmietvertrag ein Sonderkündigungsrecht.
Bei einem Staffelmietvertrag ist auch von Beginn an eine Anpassung der Miete vertraglich vereinbart. Dabei ist die Summe des Anstiegs vertraglich genau vereinbart. Eine Mieterhöhung darf nur einmal im Jahr stattfinden. Anders als beim Indexmietvertrag muss der Vermieter die Erhöhung nicht mitteilen, sie erfolgt automatisch.