Mithilfe von Staffel- oder Indexmiete werden Erhöhungen der Miete praktisch garantiert. Beide Verträge haben Vor-und Nachteile, sowie einige Besonderheiten die im Mietrecht verankert sind.
Der Staffelmietvertrag
In einem Staffelmietvertrag sind der Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung exakt fixiert. Eine Staffelregelung kann maximal für vier Jahre vereinbart werden. Auch im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrages kann diese Vereinbarung zum Tragen kommen. Wenn die Staffelmiete abgelaufen ist, gelten im Anschluss die Regelungen zur Erhöhung der Vergleichsmiete gemäß 558 BGB.
Die Indexmiete
In einem Indexmietvertrag ist die Mietpreiserhöhung an die jährliche Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Wenn die Lebenshaltungskosten ansteigen, können die Vermieter dementsprechend die Miete prozentual anheben. Ein Indexmietvertrag kann grundsätzlich unbefristet geschlossen werden.
Beispielhafte Klausel eines Indexmietvertrages
„Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex Deutschlands (im Basisjahr 2010 : 100 Punkte) um wenigstens vier Prozent gegenüber dem ersten Monat des Mietverhältnisses bzw. gegenüber dem Monat der letzten Mietanpassung ändert, so verändert sich die Miete ebenfalls um denselben Prozentsatz.“
Unterschiede, bzw. Vor– und Nachteile zwischen dem Staffelmietvertrag und dem Indexmietvertrag
Vorteile des Indexmietvertrages
- Ein Mietzufluss bei gleicher Kaufkraft
Die Indexklauseln schützen den Vermieter vor dem Wertverfall durch Inflation und sichern somit die Mieteinnahmen.
- Der Mietspiegel wird nicht berücksichtigt
Bei Vertragsabschluss kann die anfängliche Miete bis maximal 20 % oberhalb des Mietpreisspiegels liegen. Sollten die Lebenshaltungskosten jedes Jahr ansteigen, so kann die Miete auch jedes Jahr erhöht werden.
- Unkomplizierte Mietpreiserhöhungen
Eine Mietpreiserhöhung muss nicht begründet werden. Lediglich der schriftliche Verweis auf den Preisindex ist ausreichend.
Nachteile des Indexmietvertrages
- Durch die sogenannte Index-Klausel bleibt es offen, wann sich der Mietzins ändert.
- Der Verwaltungsaufwand ist hoch.
Die Mieterhöhung muss schriftlich geltend gemacht werden. Dem Mieter muss die Berechnung bzw. Erhöhung der Miete angefügt werden. Die neue Miete wird erst im übernächsten Monat nach dem Erhalt des Ankündigungsschreibens gezahlt werden.
- Änderungen treten verzögert in Kraft, da die Anpassung der Miete erst im übernächsten Monat in Kraft tritt.
- Es sind keine weiteren Erhöhungen neben der vertraglich vereinbarten Anpassung möglich. Eine Erhöhung die beispielsweise aufgrund einer Modernisierung vorgenommen werden soll, ist ausgeschlossen.
- Es besteht ein Risiko des Index-Rückgangs
Wenn der Verbraucherindex abfällt, besteht für den Mieter auch der Anspruch der Herabsetzung der Miete.
Welcher Mietvertrag ist empfehlenswert, der Indexmietvertrag oder der Staffelmietvertrag?
Ein Staffelmietvertrag ist gegenüber dem Indexmietvertrag meist vorteilhafter. Wenn Sie als Vermieter an einem geringen Aufwand interessiert sind, so ist die Auswahl der Staffelmiete ratsam. Eine Mieterhöhung beim Staffelmietvertrag ist relativ unkompliziert, denn diese werden beim Vertragsabschluss bereits schriftlich vereinbart.
Beim Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden, während das Recht auf Kündigung beim Indexmietvertrag nicht eingeschränkt wird. Sollte der Vermieter eine Sanierungsmaßnahme anstreben, so sollte die Wahl nicht auf den Indexmietvertrag ausfallen. Mithilfe des Staffelmietvertrages lassen sich bei einem konstanten Geldwert höhere Mieten gegenüber der Indexmieten erreicht werden. Der Indexmietvertrag kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter eine stark anziehende Inflation befürchtet.
Welche Voraussetzungen müssen eine Staffelmietvertrag und ein Indexmietvertrag erfüllen?
* Sowohl der Staffelmietvertrag, als auch der Indexmietvertrag muss in schriftlicher Form fixiert werden. Mündliche Nebenabsprachen sind nicht zulässig.
* Mindestens ein Jahr muss zwischen zwei aufeinander folgenden Erhöhungen der Miete liegen.
Bei Indexklauseln handelt es sich um Wertsicherungsklauseln
- Es handelt sich um nicht um einen permanent fixierten Betrag, wenn es um den Mietpreis geht. Der Preis orientiert sich an der Wertentwicklung des anderen Gegenstands an Vermögen.
- Es besteht bei Wertsicherungsklauseln eine Gefahr, dass bei Ihrer Anwendung die Geldentwertung sogar noch beschleunigt. Der Umfang ist aus diesem Grund nur eingeschränkt erlaubt.
- Wertsicherungsklauseln sind erst nach Einführung des Euros begrenzt zugelassen worden.
Wie entwickeln sich die Mietpreiszahlungen über die Jahre?
Staffelmiete:
Bei einem Staffelmietvertrag liegen die vertraglich vereinbarten Erhöhungen meist über der Inflationsentwicklung. Wenn die Staffelmietpreis-Vereinbarung abgelaufen ist, gelten im Anschluss die Regeln der ortsüblichen Miete (gemäß § 558 BGB). Die jeweiligen Staffeln sind völlig frei zu vereinbaren, doch maximal für die Dauer von vier Jahren.
Indexmiete:
Der Indexmietvertrag ist in aller Regel auf lange Sicht angelegt. Die Miete entwickelt sich zwar gemäß des Verbraucherpreisindexes, aber es kann zu Abweichungen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Entwicklung der Lebenshaltungskosten kommen. Die Indexmiete ist von der Geldwertstabilität abhängig, denn die Indexmiete kann schnell steigen, stabil bleiben oder gar zurückgehen.
Gibt es regionale Unterschiede für Staffel- und Indexmieten?
Regionale Preisentwicklungen nehmen keinen Einfluss auf Indexmieten. Lediglich für die Indexmietentwicklung ist der ermittelte Verbraucherpreisindex von Bedeutung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei der Mietpreisentwicklung nicht relevant.
Ist eine teilweise Umgehung der Mietpreisbremse überhaupt möglich?
In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Bundesländer vereinbaren, dass die Mieten bei Neuvermietungen im Maximum zehn Prozent oberhalb der ortüblichen Vergleichsmiete betragen dürfen. Sowohl durch die Vereinbarung eines Staffelmietvertrags, als auch beim Indexmietvertrag kann die Mietpreisbremse teilweise umgangen werden.
Ob nun die Indexmiete oder der Staffelmietvertrag für Sie als Vermieter die bessere Vertragsform ist, müssen Sie nach Abwägung aller aufgeführten Für und Wider entscheiden.