Berechnung

Indexmietvertrag – wie errechnet man die Miete?

Es gibt einen klaren Trend zur Indexmiete, denn etwaige Erhöhungen der Miete werden an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gemäß dem Verbraucherpreisindex angeglichen. Ob dies sinnvoll ist, werden wir nachfolgend aufgliedern.

Was versteht man unter der Indexmiete und unter welchen Voraussetzungen kann ein solcher Vertrag vereinbart werden?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 557b) ist nachzulesen, dass die Miete zwischen Vermieter und Mieter in Form einer Indexmiete festgelegt werden kann. Berechnet wird die Miete anhand des Verbraucherindex in Deutschland. Dieser Index wird jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und wird anhand  der gesamten Privathaushalte Deutschlands errechnet. Daran orientiert sich maßgeblich die Anpassung der Miete. Wenn die Kosten für die Verbraucher ansteigen, steigt infolgedessen auch die Miete.

Um einen Indexmietvertrag zu vereinbaren, müssen nachfolgende Kriterien erfüllt werden:

  • Wenn eine Erhöhung der Miete durchgeführt wurde, so muss die Miete für ein Jahr unverändert bleiben, denn Orientierung erfolgt gemäß des jährlich erscheinenden Indexes. Nur im Falle einer Modernisierung kann es zu einer zusätzlichen Anpassung der Mietnebenkosten kommen.
  • Die Vertragsparteien müssen den Indexmietvertrag schriftlich fixieren.
  • Wenn es zu einer Mieterhöhung kommt, muss diese offengelegt und schriftlich dargelegt werden.

Wie wird die Indexmiete errechnet?

Sie benötigen zur Errechnung der Indexmiete zweite Werte:

  • Den aktuellen Indexwert zum Zeitpunkt des Mietvertrages (bzw. Betrag vor der letzten Erhöhung der Miete)
  • Den neuen und aktuellen Indexwert

Hier liegt folgende Formel zur Berechnung der Indexmiete zu Grunde:

Neuer Indesxstand der Miete : Alter Indexstand der Miete x 100 – 100 ergibt die prozentuelle Steigerung

Wichtig ist der Index am Tag des Mietvertragsabschluss, dieser ist in der sogenannten Indexklausel des Mietvertrages oder ist an der amtlichen Indextabelle nachzuvollziehen.

Nachfolgend geben wir ein Beispiel zur Mieterhöhung beim Indexmietvertrag:

In unserem Fall beträgt die Kaltmiete 900 Euro. Im Jahr 2018 lag der Verbraucherpreisindex bei 103,8. Aus diesen Werten wird die Miete für das Jahr 2019 errechnet. Anfang des Jahres 2020, also ein Jahr nach der Festsetzung der Miete gemäß des Indexes von 2019 angepasst werden. Der Verbraucherpreisindex für das Jahr 2019 liegt bei 105,3.

Die prozentuale Veränderung wird folgendermaßen berechnet:

105,3 : 103,8 x 100 – 100 ergibt 1,45 %

Daraus ergibt sich eine Mietpreiserhöhung von 13,05. Die Gesamtmiete beträgt 913,05 Euro.

Wann ist es sinnvoll eine Indexmiete zu vereinbaren?

Vermieter können durch den Indexmietvertrag Vorteile erlangen. Wenn nachfolgende Punkte in Ihrem bestimmten Fall zu Grunde liegen sollten, so spricht vieles für die Indexmiete:

  1. Man muss davon ausgehen, dass der Verbraucherindex gegenüber einer ortüblichen Vergleichsmiete schneller ansteigt.
  2. In Ihrem Fall stehen keine größeren Modernisierungsmaßnahmen an. Nur im Falle einer behördlich angeordneten Maßnahme, wäre eine Umlage auf den Mieter möglich.

Ist es möglich die Mietpreisbremse mit Hilfe der Indexmiete zu umgehen?

Mit Hilfe der Indexmiete ist es möglich, die Mietpreisbremse zu umgehen. Bei der Vereinbarung des Indexmietvertrages muss nur die Ausgangsmiete den Richtlinien zur Mietpreisbremse entsprechen. Dies bedeutet in der Praxis, dass die Indexmiete über die Jahre auch oberhalb der Maximalmiete gemäß der Mietpreisbremse liegen kann.

Welches sind die Vorteile für die Vermieter durch die Indexmiete?

Für den Vermieter haben zwei prägnante Merkmale ganz besondere Vorteile:

  1. Durchführung von zeitnahen und unkomplizierten Erhöhungen der Miete. Eine Mieterhöhung muss nicht genehmigt werden und muss vom Mieter bereits am übernächsten entsprechend gezahlt werden.
  2. Es gibt praktisch keine Mietpreisbremse. Nur zu Beginn muss die Miete nach den Grundlagen der Mietpreisbremse kalkuliert werden. Danach kann die Miete auch oberhalb der Maximalmiete gemäß der Mietpreisbremse liegen. Generell ist der Indexmietvertrag weniger anfechtbar, denn der Vermieter hat vertraglich fundierte Rechte, die ihm mehr Spielraum für Mieterhöhungen geben. Außerdem ist inzwischen statistisch belegt, dass Erhöhungen gemäß des Verbraucherindex in aller Regel sicher sind. Seit Jahren steigt der Index stetig und wird nach Expertenprognosen auch weiterhin steigen.

Welche Nachteile können sich für den Vermieter durch die Indexmiete ergeben?

  1. Wenn der Verbraucherpreisindex sinkt, sinkt infolgedessen auch die Miete. Dieser Fall ist zwar verhältnismäßig unwahrscheinlich, aber theoretisch denkbar
  2. Darüber hinaus kann ein Vermieter Mpdernisierungskosten grundsätzlich nicht auf seinen Mieter umlegen. Wenn also zum Beispiel eine Dachsanierung ansteht, so kann der Vermieter keine Erhöhung der Miete aus diesem Grund vornehmen. Es gibt eine Ausnahme: Wenn eine Behörde eine Sanierung anordnet, so kann diese Maßnahme umgelegt werden.
  3. Manche Vermieter versuchen einen Renditeverlust mithilfe der Indexmiete auszugleichen oder diesen abzumildern.
  4. Es kann sich für viele Vermieter lohnen, seine Immobilie zu veräußern, um mit dem eingenommenem Kapital ein renditestärkeres Objekt zu erwerben. Insbesondere wenn der Mieter wechselt, oder der Mieter verstirbt, bietet es sich an die Wohnung zu veräußern. Grund hierfür ist, dass sich die Wohnung ohne gültigen Mietvertrag ein Verkaufspreis von mehr als 30 % erzielen kann.

Wann sollte man einen Staffelmietvertrag und in welchem Fall den Indexmietvertrag anwenden?

Es hängt maßgeblich vom jeweiligen Markt und der betreffenden Region ab, welche Art von Mietvertrag empfehlenswert ist. Dazu sind auch wirtschaftliche Entwicklungen zu beachten. Ein Staffelmietvertrag ist dann ratsam, wenn der Vermieter der sogenannten Kappungsgrenze entgehen möchte. Ein Indexmietvertrag ist dann sinnvoll, wenn der Verbraucherpreisindex erwartungsgemäß schneller ansteigen wird, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Hinzu kommt, dass das Mietobjekt eventuell in einer Region liegt, in dem die Mietpreisbremse angewandt wird. Generell ist zu bedenken, dass bei nicht sanierten Mietimmobilien die nachfolgenden Sanierungen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dies muss man unbedingt als Vermieter bei der Abwägung zwischen Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag bedenken.