Indexmietvertrag Muster, alles was Sie wissen müssen
Normalerweise vereinbaren die Mietparteien mit dem Mietpreis einen Quadratmeterpreis entsprechend der Wohnfläche. Daraus ergibt sich die Netto-Kaltmiete und die Miete ist festgelegt, nur unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Mieterhöhung erfolgen. Der Indexmietvertrag ist eine andere Art des Mietvertrages gemäß § 557b BGB.
Seit längerer Zeit ist er nun nicht mehr ausschließlich für den privaten Wohnraum vorgesehen, sondern auch für den gewerblichen Bereich. In diesem Mitvertrag ist die Miete an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Die Miete richtet sich nach diesem Index und kann einmal im Jahr sowohl erhöht, als auch gemindert werden. In unserem kostenlosen Indexmietvertrag sind alle wichtigen Details festgehalten, sodass Sie sich bei einem Download sicher sein können, den richtigen Vertrag in den Händen zu halten.
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Welche Regelungen sind im kostenlosen Indexmietvertrag enthalten?
Der Indexmietvertrag beinhaltet die Vereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter, dass die Lebenshaltungskosten die Miete gestalten. Das Statistische Bundesamt errechnet jährlich den Verbraucherpreisindex (ob die Kosten des Lebensunterhaltes steigen). An diesem orientiert sich dann der Mietzins in exakter Relation. Eine Erhöhung des Mietpreises ist einmal im Jahr möglich. Hier muss der Vermieter aktiv werden, denn die Erhöhung oder Senkung der Miete folgt keinem Automatismus. Der Vermieter muss sich schriftlich auf den Index berufen und diesen entsprechend gegenüber seinem Mieter geltend machen. Die Erhöhung wird schließlich im übernächsten Monat fällig. Die meisten Vermieter machen in aller Regel nicht jedes Jahr von dem Indexmieterhöhungsrecht Gebrauch. Sie könnten in unserem Mustervertrag wenn Sie es möchten nach eine Vereinbarung ergänzen, dass die Miete erst erhöht wird, wenn eine gewisse Prozentzahl des entsprechenden Indexes erreicht wurde.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Indexmietvertrag?
Ein Indexmietvertrag bietet vor allem Vorteile für Sie als Vermieter. Mithilfe unseres Mietpreisindex Musters können Sie die seit 2015 geltenden Bestimmungen der Mietpreisbremse, umgehen. Sie können also auch dann den Mietpreis erhöhen, wenn dieser schon über dem ortsüblichen Niveau liegt. Der Indexmietvertrag ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und damit von den üblichen Mietspiegeln abgekoppelt. Sie als Vermieter müssen allerdings auch an der Indexregelung festhalten, wenn es standortbedingte Preissteigerungen gibt. Für den Mieter ist es ein Vorteil, dass plötzliche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsarbeiten nicht auf ihn zukommen können. Das ist nämlich beim Indexmietvertrag ausgeschlossen. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, steigt auch der Mietpreis prozentuell an. Umgekehrt ist eine Senkung der Lebenshaltungskosten eher unwahrscheinlich. Auch das ist für Sie als Vermieter ein wichtiges Kriterium. In unserem Indexmietvertrag Muster finden Sie auch eine gesetzlich vorgeschriebene Regelung gegen eine sogenannte Mietpreiswucher.
Mietpreiswucher würde etwa dann bestehen, wenn die Miete oberhalb des ortsüblichen Niveaus läge.
Eine Wohnwertverbesserung ist ausgesetzt
Gemäß § 557b Absatz BGB haben Sie als Vermieter normalerweise den Anspruch Ihre Baumaßnahmen nach § 559 BGB auf den Mietpreis umzulegen und diese Maßnahme als Modernisierungsumlage zu betiteln. Allerdings muss es sich um Arbeiten handeln, die von einer öffentlichen Stelle angeordnet worden sind. Sie können demnach keine Sanierungen, Wohnwertverbesserungen oder Renovierungen auf den Mieter umlegen, wenn Sie diese selbst initiiert haben.
Ist der Indexmietvertrag eine Garantie für eine stete Mietpreiserhöhung?
Mit dem Abschluss einen Indexmietvertrages (Kostenlose Vorlage erhalten Sie bei uns) werden üblicherweise die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Lebenshaltungskosten angepasst. Kritiker bemängeln an dieser Stelle häufig, dass die Mieter eine Doppellast zu tragen hätten, wenn sie einen Indexmietvertrag eingehen. Auf der einen Seite die jährlich steigenden Heizkosten und auf der anderen Seite die höchst wahrscheinlich steigenden Lebenshaltungskosten und den daraus resultierenden Index. Theoretisch können die Lebenshaltungskosten auch fallen, es ist jedoch eher unwahrscheinlich. Nur die örtliche Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent kappt mögliche fluktuierende Mietpreiserhöhungen.
Was besagt die gesetzliche Kappungsgrenze?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §558 Abs. 3 ist die Kappungsgrenze festgeschrieben. Generell haben Sie als Vermieter zwei Kriterien zu beachten, wenn Sie die Miete erhöhen möchten. Zum einen ist die ortsübliche Vergleichsmiete nur von geringer Bedeutung, zum anderen die bereits erwähnte Kappungsgrenze. In Deutschland existieren zwei unterschiedliche Kappungsgrenzen. Generell liegt die Grenze bei 20 Prozent. Konkret bedeutet dies, dass Sie die Miete in drei Jahren um nicht mehr als eben diese 20 Prozent erhöhen dürfen. Insbesondere wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht wurde. Die allgemeine Kappungsgrenze ist demnach nur unter diesem Niveau von Wirkung. Seit 2014 haben verschiedene Bundesländer die Möglichkeit die Kappungsgrenze in Ballungszentren auf 15 % herabzusetzen. Somit soll der schnelle Anstieg von Mietpreisen unterbunden werden. Viele Bundesländer haben diese Möglichkeit genutzt und in ihren Städte und Gemeinden entsprechend umgesetzt.
Sie benötigen stets die Zustimmung Ihres Mieters
Unabhängig davon, ob Sie sich für einen Staffel- oder Mietpreisindexvertrag entschieden haben, so benötigen Sie stets die Zustimmung zur Mietpreiserhöhung. Im herkömmlichen Mietvertrag hat Ihr Mieter eine drei monatige Frist. Er muss erst nach zwei Monaten nach dem Eingang des Schreibens zur Mietpreisankündigung entsprechend reagieren. Die Miete steigt nur an, wenn der Mieter oder ggf. das Gericht zustimmt. In diesem Zeitraum kann der Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. In diesem Fall ergeben sich daraus zwei Monate, in denen wiederum keine Mietpreiserhöhung vollzogen wird. Wenn Sie als Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstoßen haben, betrifft dies nicht die eigentliche Erhöhung. Die Miete wird in diesem Fall nur auf den Betrag gemäß der Kappungsgrenze zugeschnitten. Sie sollten sich also über den ortsüblichen Mietspiegel informieren, bzw. über die regionale Kappungsgrenze.