Eine bei Vermietern beliebte Alternative zu handelsüblichen Mietverträgen wie etwa dem Staffelmietvertrag, ist der Indexmietvertrag. Die Indexmiete hängt dabei immer mit der Inflation zusammen, denn die Mietsteigerung oder Senkung orientiert sich am Verbraucherpreisindex. Dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt Deutschlands ausgegeben. Auf deren Internetseite kann jeder die neusten Werte des Indexes nachsehen. Errechnet wird dieser anhand der deutschen Lebenshaltungskosten privater Haushalte. Für den Vermieter kann sich dieser Index sowohl positiv, als auch negativ auf die Mietpreisentwicklung auswirken. Generell kann man sagen, dass es in den letzten zwei Jahrzehnten keine Senkung gegeben hat. Ob eine Indexmiete ein Vor– oder Nachteil ist, hängt auch maßgeblich davon ab, in welchem Gebiet sich die Wohnung befindet. Es ist natürlich ein Unterschied, ob die Immobilie in der Großstadt wie Berlin oder München liegt oder in der Eifel. Die Frage ist, welche Komponente schneller ansteigt: die ortsübliche Miete oder die Inflationsrate.
Vermieter greifen immer häufiger auf den Indexmietvertrag zurück
Eine Mieterhöhung wird Ihnen am ehesten gelingen, wenn die neue Miethöhe nur maximal der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Doch bietet der Abschluss eines Indexmietvertrages eine sichere Möglichkeit, die Miete jedes Jahr zu erhöhen? Ja, wenn man die letzten Jahrzehnte betrachtet, so gab es ausschließlich Steigerungen der Lebenshaltungskosten. Die Indexmiete orientiert sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern am Index für die Lebenshaltungskosten der deutschen Privathaushalte. Das Statistische Bundesamt in Deutschland ist mit der Ermittlung des Indexes betraut.
Was regelt der Indexmietvertrag?
Im Indexmietvertrag ist festgeschrieben, dass der Mietzins prozentual parallel der Lebenshaltungskosten ansteigt. Zwischen der letzten und einer erneuten Mietanpassung muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch, sondern muss vom Vermieter schriftlich angekündigt werden. In gleichem Schreiben muss auch die Berechnung dargelegt werden. Der Vermieter gibt die Zahlen des Statistischen Bundesamtes bekannt, die sich auf die Lebenshaltungskosten beziehen. Der Mieter muss die neue Miete dann im übernächsten Monat dementsprechend anpassen.
Der Vermieter hat das Recht, jedes Jahr von einer Mietanpassung Gebrauch zu machen. Er muss es jedoch nicht. Viele kommen ihren Mietern entgegen und vereinbaren vertraglich, dass die Miete erst erhöht wird, wenn der Index um einen definierten Prozentsatz angestiegen ist. Für den Vermieter ist es nämlich mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden, jedes Jahr aufs Neue ein Schreiben an seinen Mieter aufzusetzen, die Indexmiete wieder erneut zu berechnen, zur Post zu fahren und so weiter. Wenn es nicht explizit schriftlich anders vereinbart wurde, so gilt die Indexmiete für die gesamte Mietzeit. Es ist sicherlich ein Nachteil, dass die Höhe der Miete jedes Jahr neu definiert wird und der Mieter immer wieder neu anpassen muss. Der Dauerauftrag muss geändert werden und nicht wenige ärgern sich über diese jährliche Änderung.
Nachteile des Indexmietvertrages
Wenn die ortsübliche Miete stärker steigt, als die Inflation, so darf der Vermieter die Miete dennoch weiter erhöhen. Ein Orientierungspunkt ist im Indexmietvertrag nämlich ausschließlich der Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten deutschen Haushalte. In Ballungsräumen und Großstädten kann es ein Nachteil für den Vermieter sein, wenn er eine Indexmiete mit seinem Mieter vereinbart hat, denn unter Umständen kann sich die ortsübliche Miete schneller nach oben entwickeln, als die Indexmiete. In diesem Fall hätte der Vermieter von einem anderen Mietvertrag wie etwa dem Staffelmietvertrag einen größeren Vorteil gegenüber der Indexmiete. Es ist natürlich auch nicht verlässlich, dass die Lebenshaltungskosten immer weiter ansteigen werden. Niemand kann dies versichern, auch wenn derzeit alles für diese Entwicklung spricht. Sollten die Lebenshaltungskosten nämlich sinken, so hat der Mieter auch ein Recht auf prozentuale Absenkung seiner Miete. Trotz der Krise in Europa deutet allerdings derzeit nichts auf eine Verringerung hin.
Auch wenn ein Vermieter in seine Immobilie investiert, weil er eine Aufwertung erzielen möchte, so kann er in diesem Fall seine Kosten nicht auf den Vermieter umlegen. Diese Tatsache ist kategorisch ausgeschlossen. Es gibt in diesem Fall eine Ausnahme: Wenn eine Behörde eine Modernisierungsmaßnahme anordnet, kann der Vermieter Kosten auf seinen Mieter umlegen. Die Gründe müssen allerdings vom Gesetzgeber verpflichtend sein, bzw. die Gründe darf der Vermieter nicht zu vertreten haben.
Vermieter wählen besonders gerne den Indexmietvertrag, um die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse zu entkommen. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn die Anfangsmiete schon oberhalb des ortsüblichen Niveaus gelegen hat. Der Vermieter profitiert vom Bestandsschutz und kann bei der erneuten Vermietung seiner Immobilie wieder die gleiche Miete verlangen. Wird ein Indexmietvertrag abgeschlossen, so kann die künftige Miete auch oberhalb der Grenzen liegen, die die Mietpreisbremse eigentlich vorgeben würde. Es handelt sich also um ein gesetzliches Schlupfloch, welches Vermieter nutzen, um der Mietpreisbremse zu entgehen. Sie müssen auch nicht mit ihren Mietern über die jährliche Erhöhung der Miete diskutieren. Die Immobilienbesitzer geben lediglich schriftlich den neuen Index der Lebenshaltungskosten in Deutschland laut dem Statistischen Bundesamt bekannt und die dementsprechende prozentuale Anpassung der Miete an diesen Index.
Sie sehen also, dass es eine ganze Reihe an Nachteilen für beide Vertragsparteien beim Abschluss eines Indexmietvertrages gibt. Auf unserer Webseite bieten wir einen kostenlosen Download des Indexmietvertrages an.