Mit einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete auch dann erhöhen, wenn der Mietspiegel bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Viele Vermieter greifen immer öfter zum Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag.
Beide Vertragsparteien – Vermieter und Mieter – können gemäß § 557b BGB einen Indexmietvertrag miteinander abschließen. Beide Parteien sind sich in diesem Fall darüber einig, dass sich der Mietpreis an dem vom Statistischen Bundesamt in Deutschland ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller deutschen Haushalte orientiert. Sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter kann der Abschluss eines Indexmietvertrages Vor– und Nachteile mit sich bringen. Es sind auch von beiden Seiten bestimmte Regeln einzuhalten, damit der Vertrag seine Gültigkeit behält.
Welches sind die Voraussetzungen für einen Indexmietvertrag?
Wenn Sie einen Indexmietvertrag unterzeichnen, muss die Höhe der Miete für ein Jahr gleich bleiben. Eine Mieterhöhung ist demnach nur einmal im Jahr möglich und sie muss schriftlich gegenüber dem Mieter angezeigt werden. Die Berechnung muss in gleichem Schriftstück offen gelegt werden und die neue Miete muss beziffert werden. Eine Erhöhung der Miete aufgrund baulicher Maßnahmen ist nur dann denkbar, wenn die Modernisierungsmaßnahmen von Seiten einer Behörde angeordnet worden ist. Dazu würde beispielsweise der Einbau eines Heizkostenverteilers aufgrund von neuen Abgasverordnungen zählen. Die Betriebskostenpauschalen können auch bei bestehendem Indexmietvertrag erhöht werden, wenn die Kosten angestiegen sind. Diese Tatsache basiert auf dem § 560 BGB.
Wie wird eine neue Indexmiete errechnet?
Bei der Berechnung der neuen Indexmiete sind vor allem zwei Komponenten besonders wichtig:
- Der Preisindex zum Datum des Vertragsabschlusses
und
- der aktuelle Verbraucherpreisindex.
Wie errechnet man die Indexmiete mit der Formel?
Der Indexstand (neu) / Indexstand (alt) x 100 – 100 ergibt die Erhöhung in Prozent
Die Miete darf also dementsprechend um die Prozentzahl, welche sich durch die Berechnung ergeben hat, erhöht werden. Bitte beachten Sie, dass die Miete vorher mindestens für ein Jahr unverändert geblieben sein muss.
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Nachteile für den Vermieter
Wie beinahe jeder Mietvertrag, hat auch der Indexmietvertrag Nachteile für den Vermieter. Wenn die Miete sehr stark unter der Vergleichsmiete liegt, verzichtet der Vermieter im Zuge der Indexmiete auf eine zügige Mietanpassung, welche normalerweise lediglich durch die Kappungsgrenze gedeckelt wird. Je nach Stadt und Region liegt diese Grenze zwischen 15 und 20 Prozent. Die Bemühungen der Politik gehen ganz klar in die Richtung, die Regelungen noch restriktiver zu gestalten. In vielen deutschen Großstädten herrscht ein stetiger Zuzug und die Vergleichsmiete kann auch überproportional dem Lebenshaltungsindex steigen.
Der Vermieter trägt allerdings auch das Risiko, falls die Indexmiete fallen sollte. Es ist zwar eher unwahrscheinlich, aber ausgeschlossen ist dieser Abfall nicht. Niemand kann letztendlich in die Zukunft schauen und sicher sagen, wie sich die Wirtschaft entwickeln wird. In den letzten Jahrzehnten ist tatsachlich die Indexmiete immer nur gestiegen und nicht gefallen. Auch in Zukunft halten es Wirtschaftswissenschaftler eher für sehr unwahrscheinlich, dass der Verbraucherpreisindex fallen wird. Viele sind sogar der Meinung dass der prozentuale Anstieg des Indexes vermutlich noch rasanter in die Höhe bewegen wird. Zur Berechnung des Indexes fließen auch Energiepreise ein.
Was ist für den Vermieter in Sachen Indexmietvertrag ratsam?
Es hängt maßgelblich vom regionalen Immobilienmarkt ab, ob es besser ist, einen Indexmietvertrag oder einen anderen Mietvertrag, wie beispielsweise den Staffelmietvertrag abzuschließen. Es bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete und die Beurteilung der Situation auf dem Mietimmobilienmarkt abzuwarten und dann in Ruhe abzuwägen. Der jeweilige Markt kann Aufschluss und auch letztlich eine Einschätzung des Vermieters zulassen, was die künftige Entwicklung der Mieten vor Ort anbelangt. Natürlich muss auch der potentielle Mieter bereit sein, einen Indexmietvertrag zu unterzeichnen. Viele scheuen sich zunächst, denn sie fürchten die eventuellen jährlichen Erhöhungen der Miete. Ein großer Vorteil gegenüber allen am Markt gängigen Standard-Mietverträgen, ist ganz sicher die Transparenz und eine gewisse Planungssicherheit, die der Indexmietvertrag mit sich bringt. Der Mieter kann die Mietanpassung sehr einfach nachvollziehen und die neuesten Indexwerte auf der Seite des Statistischen Bundesamtes nachlesen. Es kann kein Betrug im Raum stehen, denn die Zahlen werden sozusagen von einer öffentlichen Behörde ermittelt und bekannt gegeben.
Viele Vermieter scheuen sich allerdings davor, sich jedes Jahr wieder den Mieter neu anzuschreiben, um die neue Miete anzukündigen. Zunächst muss der neue Mietzins ja auch erst einmal errechnet werden. Zwar ist dies kein Kunststück, aber etwas Zeit und Aufwand bringt das Ganze schon mit sich. Nach der schriftlichen Ankündigung einer Mietanpassung muss der Mieter zum übernächsten Monat die neue Miete zahlen. Wenn Sie sich als Vermieter unsicher sind, woher Sie ein gutes und aktuelles Muster für einen Indexmietvertrag bekommen sollen, so schauen Sie bitte hierzu auf unserer Webseite nach. Wir haben hier für Sie ein kostenloses Muster eines Indexmietvertrages zur Verfügung gestellt. Machen Sie davon gerne Gebrauch und sichern Sie sich Ihr kostenloses Exemplar.