Der gewerbliche Indexmietvertrag: Musterdownload auf unserer Seite
Der gewerbliche Indexmietvertrag: Musterdownload auf unserer SeiteDer gewerbliche Indexmietvertrag: Der Lebenshaltungskostenindex ist für eine Mietanpassung vereinbart. Fällt dieser jedoch weg, tritt der sogenannte Nachfolgeindex an dessen Stelle. Dabei ist es unzulässig, den neuen mit dem alten Index zu vermischen, so entschied der Bundesgerichtshof. Hintergrund dieses Urteils war ein Mieterhöhungsverlangen, welches auf dem Lebenshaltungsindex basiert hatte und auf Juni 2000 Bezug nahm. Die Mieterin zahlte ab Oktober selben Jahres eine Nettomiete von 13.005 Euro. Ab 2003 wurde der Preisindex für die Lebenshaltungskosten für Vier- Personen- Haushalte mittleren Einkommens bei Arbeitern und Angestellten eingestellt. Es folgte der Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2000.
Die Vermieterin verlangte dann schließlich im Jahr 2006 nochmals eine Mietanpassung. Grundlage war hier der Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2000. Dieser wies eine relative Steigerung von mehr als 10 % auf. Die Mieterin sollte nun wieder eine monatliche Erhöhung von 781,10 Euro tragen. Die Mieterin war jedoch der Ansicht, dass bis Ende 2002 noch der im Vertrag vereinbarte Lebenshaltungsindex zum Tragen käme. Laut ihr kann keine Mieterhöhung durchgesetzt werden, da eine Verkettung des Verbraucherpreisindexes und des Indexstandes von 2000 ausgeschlossen ist.
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Die gewerbliche Indexmiete: der Verbraucherpreisindex ersetzt den Lebenshaltungskostenindex
Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin und somit Klägerin Recht. Es ist bei der Berechnung einer möglichen Mieterhöhung ausschließlich der Verbraucherindex zu betrachten. In diesem Fall ist eine tatsächliche Regelungslücke entstanden, die zunächst von rechtlicher Seite aus geklärt werden musste. In diesem Fall vom höchsten Gericht: Dem Bundesgerichtshof.
Um erst gar nicht in eine solche Situation zu kommen, laden Sie sich am besten unseren kostenlosen Indexmietvertrag für Gewerbe runter, denn so sind Sie auf der sicheren Seite. Wir aktualisieren unsere Verträge ständig gemäß der gesetzlichen Vorgaben.
Wie wird die gewerbliche Indexmiete berechnet?
Die Vertragsparteien im voran genannten Beispiel hätten den Verbraucherpreisindex als Maßstab für künftige Mietpreisanpassungen betiteln müssen, dann wäre so mancher Ärger erspart geblieben. Die prozentuale Steigerung der Miete (auch schon ab Juni 2000) ist in diesem Fall zu Grunde zu legen. Der Vertrag enthielt keine genaue Bestimmung, welcher Bezugsmonat nun für das neue Erhöhungsverlangen gilt. Dabei ist der genannte Monat bei der vorherigen Mieterhöhung nicht ausschließlich für eine Berechtigung der Mietäderung maßgeblich, sondern auch für die Berechnung der neuen Miete. Die Grenze für ein Anpassungsverlangen war erreicht, da die Preissteigerung des Verbraucherpreisindexes zwischen 2000 und 2006 10 % betrug.
Was besagt die Indexklausel im gewerblichen Bereich?
Die Indexklausel findet man heutzutage beinahe in jedem Gewerbemietvertrag. Bei der Umsetzung, nämlich der korrekten Berechnung, der generellen Zulässigkeit und der Durchsetzung von Mietpreisanpassungen kommt es nicht selten zu Konflikten zwischen den beiden Vertragsparteien. Vermeiden Sie diese Streitigkeiten, indem Sie sich den kostenlosen Indexmietvertrag für Gewerbe runterladen. Hier soll eine sogenannte Wertsicherungsklausel vor inflations, bzw. deflationsbedingten Anpassungen schützen. Auch wenn es viele so suggerieren: die Indexklausel ist per se keine Mieterhöhungsvereinbarung. Wenn es sich bei der vereinbarten Miete nicht um eine Inklusivmiete handelt, so bezieht sich die Indexklausel des Gewerbe-Indexmietvertrags lediglich auf die vereinbarte Basismiete. Unberührt davon bleiben Betriebskosten und Nebenkosten, denn diese sind in der Indexklausel nicht erfasst.
Echte und unechte Gleitklauseln beim gewerblichen Mietvertrag
Bei Indexklauseln unterscheidet man generell zwischen echten und unechten Gleitklauseln. Bei der echten Gleitklausel führt die Änderung der Bezugsgröße auch gleichzeitig zu einer Änderung der Grundmiete:
Beispiel:
Der Verbraucherpreisindex erhöht sich laut dem Statistischen Bundesamt um 5 %, dann verändert sich auch die Miete dementsprechend.
Bei der unechten Gleitklausel steigt die Grundmiete nicht automatisch an, sondern es bedarf weiterer Handlungen durch die Vertragsparteien.
Beispiel:
Der von Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex erhöht sich um 5 %. Nun soll zunächst die Angemessenheit der Miete geprüft und gegebenenfalls die Höhe der Miete neu vereinbart werden.
Welche Voraussetzungen muss eine Indexklausel erfüllen?
Unechte Gleitklauseln sind zugelassen und auch wirksam. Hingegen sind die echten Gleitklauseln normalerweise verboten und unzulässig. Nur unter bestimmten Voraussetzungen sind echte Gleitklauseln im Gewerbemietrecht zulässig wenn:
- Die Änderung der Miete abhängig von dem Preisindex für die Gesamtlebenshaltung (ermittelt vom Statistischen Bundesamt, vom Statistischen Landesamt oder einem Statistischen Amt der europäischen Gemeinschaft) beeinflusst wird und der Vermieter über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet, bzw. der Mietvertrag über die Dauer von mindestens zehn Jahren abgeschlossen wurde oder der Mieter das Verhältnis um nochmals zehn Jahre verlängern kann, sowie
- weder der Vermieter, noch der Mieter durch die Indexklausel irgendeinen Nachteil davon tragen.
Ein Beispiel eines Nachteils wäre hier in diesem Zusammenhang die sogenannte „Upwards-Only-Klausel“. Diese Klausel liegt dann vor, wenn die Anhebung der Miete bei Bezugsgrößenanstieg im vereinbarten Index ausgewiesen wird, es aber im Gegenzug im Falle einer Absenkung der Bezugsgröße keine entsprechende Regelung gibt.
Es liegt auch dann eine unzulässige Indexklausel vor, wenn sich die Miete überproportional entwickelt. Dies wäre der Fall, wenn das Statistische Bundesamt einen Verbraucherpreisindex von 5 % ermittelt und der Vermieter die Miete um 6 % anheben möchte. Auf der anderen Seite ist es unzulässig, wenn sich die Miete unterproportional verändern soll. Hier wäre ein Beispiel ein vom Statistischen Bundesamt ermittelter Index von 5 % und eine automatisch angepasste Miete um 4 %.