Vorteile Vermieter

Vorteile Indexmiete für den Vermieter

Die Indexmiete bietet dem Vermieter eine außerordentlich gute Möglichkeit, die Miete für seine Wohnimmobilie regelmäßig anzuheben. Dabei wird der Mietzins immer an den Verbraucherpreisindex angeglichen und die Miete kann einmal im Jahr angeglichen werden. Ob ein Indexmietvertrag für Sie das Richtige ist, erfahren Sie in unserem nachfolgenden Beitrag.

Was versteht man unter Indexmiete?

Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung unterliegen in Deutschland strengen Auflagen. In einigen Regionen und Großstädten gelten die Regelungen der Mietpreisbremse und eine Mieterhöhung ist an die sogenannte Kappungsgrenze gebunden. Mit dem Abschluss eines Indexmietvertrages kann man diese Begrenzungen umgehen und gleichzeitig regelmäßige Erhöhungen einfahren. Im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) ist die Indexmiete im § 557b gesetzlich geregelt. Dabei orientiert sich der Mietzins am deutschen Verbraucherpreisindex. Das Statistische Bundesamt gibt jährlich offiziell die privaten, durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aus. Wenn der Index ansteigt, so erhöht sich auch der Mietzins dementsprechend.

Welche Kriterien müssen im Indexmietvertrag vorliegen?

Der Indexmietvertrag ist bei Vermietern überaus beliebt, denn er dient vorwiegend der steten Erhöhung der Miete. Allerdings müssen natürlich rechtlich gesehen mehrere Punkte vorliegen, damit alle Kriterien erfüllt sind:

• Zwischen einer und der darauffolgenden Erhöhung muss mindestens ein Jahr vergangen sein. Eine Ausnahme ist hier die veränderte Betriebskostenvorauszahlung. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen, wenn diese von behördlicher Seite auferlegt wurden.
• Ein Indexmietvertrag muss stets in Schriftform abgeschlossen werden.
• Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, so muss er seine Berechnung schriftlich darlegen. Der Mieter muss die geforderte Erhöhung durch die Ausführungen des Vermieters nachvollziehen können. Der Vermieter sollte seinem Mieter den Verbraucherpreisindex als Berechnung der neuen Miete ebenfalls schriftlich zur Verfügung stellen.

Wie wird die Indexmiete errechnet?

Bei der Berechnung der neuen Miethöhe im Falle eines Indexmietvertrages geht man folgendermaßen vor:

1. Man legt den Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu Grunde und den, bei der letzten erfolgten Mieterhöhung.
2. Man schaut den aktuellen Indexwert auf der Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes an.

Wenn diese beiden Werte dann vorliegen, wird die Anhebung der Miete in Prozent berechnet. Dazu teilt man den neuen Indexwert durch den alten Indexwert und nimmt ihn mit 100 mal. Anschließend werden 100 abgezogen und dadurch das neue und aktuelle Ergebnis erzielt. Der Prozentwert gibt also an, um wie viel Prozent eine Mieterhöhung möglich ist.

Die allgemeine Formel lautet also folgendermaßen:

Indexwert (neu) : Indexwert (alt) x 100 -100 ergibt die prozentuale Mieterhöhung. Die Erhöhung wird allerdings erst im übernächsten Monat nach der schriftlichen Ankündigung wirksam.

Generell kann man zwar die aktuellen und vergangenen Indexwerte beim Statistischen Bundesamt abrufen, aber dennoch sollten Sie den aktuellen Wert des Indexes schriftlich im Mietvertrag festhalten. Sie können sich die Berechnung des neuen Prozentsatzes ersparen, denn auf der Seite des Statistischen Bundesamtes die Werte zur Verfügung.

Wann ist ein Indexmietvertrag sinnvoll?

Vermieter schließen besonders häufig den Indexmietvertrag ab, da sie so die bekannte Mietpreisbremse umgehen können. Es ist tatsächlich davon auszugehen, dass der Verbraucherpreisindex mehr steigt, als die Vergleichsmieten des ortsüblichen Mietspiegels.

Es ist für den Vermieter nicht ratsam einen Indexmietvertrag abzuschließen, wenn dieser umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen plant. Die Kosten können in diesem Fall nämlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ausschließlich Modernisierungsmaßnahmen, die von einer Behörde offiziell angeordnet wurden, können auch geltend gemacht werden.

Wenn sich also beispielsweise die Abgasvorschriften für Heizkessel ändern, wäre dies schon auf den Mieter umzulegen.

Wie verhält sich die Mietpreisbremse beim Indexmietvertag?

Eine Mietpreisbremse kommt nur bei der Immobilienneuvermietung zum Tragen. Es ist nur entscheidend, dass beim Abschluss des Vertrages die Miete den gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Mietpreisbremse entspricht. Bei den nachfolgenden möglichen Erhöhungen einmal im Jahr, gelten dann keine Höchstgrenzen mehr.

Wenn in einer bestimmten Region schon die Mietpreisbremse greift, oder sie in Kürze zu erwarten ist, so informieren Sie sich am besten im Vorfeld, wie hoch die anfängliche Miete liegen darf.

Zusätzliche Vorteile beim Indexmietvertrag für den Vermieter?

Folgende wesentliche Vorteile bringt die Indexmiete für die Seite des Vermieters:

• Der Vermieter muss eine Mieterhöhung nicht mehr genehmigen lassen. Nachdem er die Erhöhung gegenüber dem Mieter schriftlich angekündigt und dargelegt hat, muss dieser die neue Miete zum übernächsten Monat zahlen.
• Bei Mieterhöhungen in anderen Mietvertragsformen ist der Vermieter an die ortsübliche Miete gehalten. Der Mietspiegel muss ausgewertet und die Erhöhung mit Hilfe von drei Vergleichsmieten gerechtfertigt werden. Dieser immense und zeitintensive Aufwand entfällt im Falle eines Indexmietvertrages.
• Sie gehen Konflikten aus dem Weg, denn die Gründe zur Erhöhung sind transparent und für jeden nachzulesen auf der Seite des Statistischen Bundesamtes. Es gibt überhaupt keinen Spielraum und Anlass für Diskussionen.
• Der Vermieter profitiert am Meisten. Der Verbraucherpreisindex steigt seit Jahren konstant an. Eine entgegengesetzte Entwicklung ist auch von Seiten der Experten absolut nicht zu erwarten.
• Sie entgehen der sogenannten Kappungsgrenze. Mit der Vereinbarung eines Indexmietvertrages holen Sie als Vermieter das Meiste aus Ihrer Immobilie heraus. Eine maximale Mieterhöhung von 20 Prozent wird durch die Regelungen der Indexmiete einfach umgangen.