Vermieter und Mieter legen im Indexmietvertrag fest, dass sich die vereinbarte Miete am sogenannten Verbraucherindex aller Privathaushalte in Deutschland orientiert. Sie steigt also mit der Inflation. Ein Indexmietvertrag bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Normalerweise kann ein Vermieter nur dann die Miete anheben, wenn die neu veranschlagte Miete nicht höher ist, als die ortsübliche Miete. Ein Indexmietvertrag wird von Seiten des Vermieters vor allem zum Zwecke der regelmäßigen Mieterhöhung abgeschlossen. Die Miete orientiert sich in diesem Fall nicht am Mietspiegel, sondern ausschließlich am Preisindex für die Lebenshaltung der deutschen Haushalte. Das Statistische Bundesamt ermittelt diesen Wert regelmäßig.
Was regelt der Indexmietvertrag im Detail?
Die Vertragspartner vereinbaren schriftlich, dass die Miete im gleichen Maße steigt wie die ermittelten Lebenshaltungskosten. Allerdings muss seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein. Die Miete steigt nicht automatisch, sondern der Vermieter muss seinem Mieter gegenüber schriftlich die Erhöhung ankündigen und geltend machen. Die Änderung bezieht sich dabei ausschließlich auf den Preisindex. Auf der offiziellen Webseite des Statistischen Bundesamtes kann man den Verbraucherpreisindex und die Entwicklung nachlesen. Die tatsächliche Mieterhöhung tritt dann erst im übernächsten Monat- nach dem Erhalt der schriftlichen Erhöhung- in Kraft.
Dem Vermieter steht es frei, ob er von seinem Recht auf Erhöhung gemäß des Indexes in jedem Jahr Gebrauch machen möchte. Viele Vermieter machen sich nicht wieder jedes Jahr aufs Neue die Mühe, den Mieter anzuschreiben und eine Erhöhung bekannt zu geben. Man kann beispielsweise auch im Mietvertrag vereinbaren, dass die Miete erst dann erhöht wird, wenn der Index einen festgelegten Prozentsatz erreicht hat. Dies bedeutet beispielsweise, dass er wenn der Wert des Indexes von 95 auf 100 gestiegen wäre, würde der Vermieter eine schriftliche Mieterhöhung ankündigen. Generell betrifft die Indexmiete die vollständige Dauer des Mietverhältnisses, sofern es im Vertrag nicht ausdrücklich anders festgelegt wurde.
Vor- und Nachteile
Generell hat der Vermieter sicherlich einen größeren Vorteil durch den Abschluss eines Indexmietvertrages. Er kann Mietsteigerungen auch dann durchsetzen, wenn die Miete bereits über dem ortsüblichen Niveau liegt. Damit umgeht er also die sogenannte Mietpreisbremse, welche die Politik vor Jahre zum Schutze der Mieter auf den Weg gebracht hat. Es kommt auf die Entwicklung des Preisindexes und der örtlichen Vergleichsmiete an, denn die Indexmiete orientiert sich nicht an der Vergleichsmiete, sondern am Verbraucherpreisindex. Die Miete kann also dauerhaft höher sein, wenn der Index höher steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Kriterium bietet einen Vorteil für beide Vertragsparteien, denn mit dem Indexmietvertrag besteht eine gewisse Planbarkeit: Der Mieter muss sich nicht vor extraordinären Erhöhungen der Miete fürchten und der Vermieter kann ohne große Erklärungen, die Miete in regelmäßigen Abständen von mindestens einem Jahr anheben. Als Begründung muss sich der Vermieter ausschließlich auf die Mietsteigerung gemäß der Höhe des Indexes für die Lebenshaltungskosten berufen.
Indexmiete bedeutet nicht automatisch Mietwucher
Wenn die Höhe der Miete den Kriterien der Mietpreisüberhöhung oder sogar von Wucher erfüllt, ist sie unzulässig und nicht durchsetzbar. Ein Wucher würde dann vorliegen, wenn die Miethöhe um mehr als 50 Prozent oberhalb des ortsüblichen Niveaus liegt.
Je nachdem wie sich der Mietmarkt entwickelt, können sich die Vorteile für jeden Vermieter theoretisch zum Nachteil entwickeln. Wenn die ortsübliche Miete stärker als die Inflation steigt, ist eine Mieterhöhung dennoch nur entsprechend der Indexänderung möglich. Besonders in Großstädten und Ballungsgebieten gehen die Mieten regelrecht durch die Decke und trotzdem kann die Miethöhe unter dem ortsüblichen Niveau liegen. Auch die Lebenshaltungskosten können theoretisch sinken, es ist aber eher unwahrscheinlich. Sollte es dennoch so kommen, so hat der Mieter natürlich auch ein Recht auf Senkung der Miete. Ein weiterer Nachteil für den Vermieter: Wohnwertverbesserungen oder kostspielige Sanierungen zum Zwecke der Aufwertung, können nicht auf die Miete umgelegt werden. Solche Erhöhungen sind kategorisch ausgeschlossen. Nur wenn der Vermieter eine Sanierung aufgrund einer behördlichen Anordnung realisieren muss, kann er die Kosten umlegen.
Mit Hilfe des Indexmietvertrages die Mietpreisbremse umgehen
Viele Vermieter möchten die gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse umgehen und schließen mit ihren Mietern einen Indexmietvertrag ab. Insbesondere dann, wenn die Miete vor dem Inkrafttreten der Bremse deutlich über dem örtlichen Mietniveaus lag. In diesem Fall fällt die Miete unter den sogenannten Bestandsschutz und kann bei einer erneuten Vermietung wieder angesetzt werden. Wenn Vermieter und Mieter den Indexmietvertrag abschließen, so kann die Miete zukünftig auch wieder über den vorgegebenen Rahmen bezüglich der Mietpreisbremse steigen.
In großen deutschen Städten wie beispielsweise München gibt es eine klare Tendenz zum Abschluss von Indexmietverträgen. In München könnten die Vermieter andernfalls die Miete für viele Jahre nicht mehr erhöhen, da die Mietpreisbremse in diesem Fall greifen würde. Nehmen wir an, die Anfangsmiete liegt bei ca. 30 Prozent über dem Mietspiegel, so kann der Vermieter die Mieter bei einem üblichen Mietvertrag nicht weiter anheben. Ein Indexmietvertrag ist also ein legales Schlupfloch, um die Mietpreisbremse effektiv zu umgehen. Lesen Sie sich Ihren Mietvertrag genau durch und greifen Sie am besten auf unseren kostenlosen Indexmietvertrag zurück.